Výhodný prodej bytu a jak správně nastavit cenu

Stanovení správné prodejní ceny bytu je nejdůležitějším krokem celého prodeje. Pokud cenu přestřelíte, byt se stane „ležákem“ a kupující k němu ztratí důvěru. Pokud ji podseknete, zbytečně přicházíte o stovky tisíc.

Stanovení ceny ovlivňuje spoustu faktorů - od lokality až po aktuální situaci na trhu. Nefunguje klasické „soused prodal za tolik před rokem, já musím teď dostat víc“. 

Nastavení ceny bytu, která skutečně prodává

Nejčastější chyby při určování ceny bytu

Prodávající často nastavují prodejní cenu dle toho, co kde slyšely, nebo nejhůře podle toho, kolik potřebují nebo chtějí za prodej utržit. Lepší variantou je, pokud se podívají na prodejní weby a srovnají si cenu tam. Běžný člověk však vidí na internetu nabídkové ceny (za kolik by majitelé chtěli prodat). Ty jsou ale často nadhodnocené o 10–15 %. 

Realitní makléř má placený přístup do cenových map a katastru nemovitostí, takže vidí skutečné realizované ceny – tedy částky, které kupující opravdu zaplatili.

Pozor na "citovou hodnotu"

Majitele k bytu poutá vztah. Vidí hodiny strávené rekonstrukcí nebo vzpomínky, což podvědomě cenu zvyšuje. Makléř se na byt dívá jako na produkt. Vidí ho očima kupujícího a dokáže objektivně zhodnotit i negativa (např. hluk z ulice nebo horší stav společných prostor), která majitel už dávno vytěsnil. Kupujícího zajímá pouze tržní hodnota.

Chci nastavit cenu, která prodává
 

Faktory ovlivňující cenu bytu

Co cenu zvyšuje

  • Lokalita: Blízkost centra města, zastávky autobusu, park v docházkové vzdálenosti, klidná ulice. Ale taky pověst a oblíbenost lokality. Dále pak služby v lokalitě - škola, školka, obchody.
     
  • Stav bytu: Rekonstruované rozvody, nová koupelna, kvalitní podlahy.
     
  • Příslušenství: Balkon, terasa, sklepní kóje nebo parkovací stání (parkování má cenu zlata).
     
  • Orientace: Jižní nebo západní orientace bývá žádanější kvůli světlu.
     
  • Energetická náročnost: Nízké měsíční náklady (štítek PENB).

Co cenu snižuje

  • Patro: Přízemí (pocit méně soukromí/bezpečí) nebo nejvyšší patro bez výtahu.
     
  • Stav domu: Plánované opravy, dluhy SVJ, neudržované společné prostory.
     
  • Hluk: Okna přímo do rušné křižovatky nebo nad hlučným barem.
     
  • Právní vady: Exekuce, věcná břemena dožití nebo nevyjasněné vlastnictví pozemku pod domem.

Chci vědět, kolik stojí můj byt

Jak správně nastavit cenu bytu

Bez správně nastavené ceny se byt prodává jen těžko. Jak správně nastavit cenu bytu?      

  • Cenové mapy: Podívejte se na skutečné  realizované ceny v okolí (např. přes katastr nebo specializované weby).
     
  • Odhad znalce: Můžete si nechat vypracovat profesionální odhad.
     
  • Realitní makléř: Zkušený realitní makléř vychází ze zkušeností, ze znalosti dané lokality a při stanovení tržní ceny porovnává zkušenosti s cenovou mapou.

Cena nesmí být ani příliš nízká (proděláte), ani příliš vysoká (byt se stane "ležákem").

Družstevní byty bývají o 10–20 % levnější než byty v osobním vlastnictví. je to dáno složitějším způsobem financování.

Jak nastavit cenu bytu podle trhu, ne podle přání

Atraktivita jednotlivých lokalit v okrese Uh. Hradiště

Centrum (Historické jádro)

Bydlení v historických domech na Mariánském nebo Masarykově náměstí a v přilehlých uličkách.


Status: Nejvyšší prestiž.

Pro: Veškerá kultura, restaurace a úřady "pod nosem", genius loci, vysoká hodnota nemovitosti.

Proti: Problémy s parkováním, hluk během kulturních akcí (Slavnosti vína, LFŠ), absence moderních balkonů u starší zástavby.

Mařatice

Mix původní vesnické zástavby, luxusních vil a moderních bytových domů.


Status: Nejoblíbenější rezidenční lokalita.

Pro: Klid, blízkost přírody (vinohradská oblast, park Rochus), krásné výhledy na město.

Proti: Vyšší ceny, do centra je to již delší procházka (vhodné mít auto nebo využívat MHD).

Štěpnice

Velké sídliště, které prošlo výraznou revitalizací.


Status: Rodinná klasika u řeky.

Pro: Skvělá občanská vybavenost (školy, školky, obchody), těsná blízkost řeky Moravy a cyklostezek. Ideální pro rodiny s dětmi.

Proti: Hustá zástavba, v některých částech horší parkování.

Sídliště Východ

Lokalita sousedící s Mařaticemi a centrem.


Status: Praktické bydlení.

Pro: Blízkost sportovišť (stadion, aquapark), nemocnice a obchodních center. Dobrá dopravní dostupnost směrem na Kunovice.

Proti: Typická panelová zástavba bez výraznějšího historického šarmu.

Jarošov a Sady

Části s charakterem předměstí nebo vesnice v rámci města.


Status: Klidné periferie.

Pro: Nižší ceny za metr čtvereční, větší klid, blízkost přírody.

Proti: Nutnost dojíždění do centra, omezenější služby přímo v místě (v Jarošově dominuje průmyslová zóna a pivovar).

Atraktivita lokalit

Strategie "testovací ceny"

Pokud na prodej nespěcháte, můžete zvolit strategii mírného nadhodnocení. Jak na to?

1. Nastavte cenu o 5 % výše, než je váš odhadovaný cíl.

2. Sledujte reakci trhu (počet zobrazení inzerátu a počet telefonátů) během prvních 14 dnů.

3. Pokud nikdo nevolá, cenu ihned upravte. Prvních pár týdnů je byt "novinkou" a má největší dosah.

Tento postup je ale riskantní a chce jistou zkušenost a cit na trh.

Vyšší cena za byt jako promyšlená taktika
Aleš Durník

Určete reálnou hodnotu svého bytu

Stanovení ceny bytu není jen o porovnání s okolními prodeji. Každá nemovitost má svá specifika a i když se byt ve stejném domě prodal za určitou částku, ten váš může mít hodnotu výrazně odlišnou. Rozhodují detaily, lokalita, stav i aktuální poptávka.

Co pro vás zajistím:

  • Optimální nastavení prodejní ceny, které podpoří rychlejší a zároveň výhodnější prodej.
     
  • Cílenou propagaci na prémiových realitních portálech, díky níž oslovíte více vážných zájemců a získáte lepší vyjednávací pozici.
     
  • Detailní znalost lokálního trhu a přístup k datům o skutečně realizovaných prodejích v Uherském Hradišti i celém Zlínském kraji.

Chci zjistit, kolik můj byt skutečně stojí