Jak prodat družstevní byt
Prodej družstevního bytu má svá specifika, protože po právní stránce neprodáváte nemovitost jako takovou, ale převádíte členský podíl v bytovém družstvu (BD), se kterým je spojeno právo nájmu konkrétního bytu. K prokázání členství v družstvu slouží nájemní smlouva, není to výpis z katastru jako u bytů v advokátní úschově.
Převod družstevního podílu je sice administrativně jednodušší než prodej bytu v osobním vlastnictví (nechodí se na katastr), ale skrývá řadu právních a finančních pastí.
Pozor na skryté dluhy
Podle zákona o obchodních korporacích přecházejí na kupujícího všechny dluhy, které měl prodávající vůči družstvu (např. dluh na nájemném nebo fondu oprav). Pokud si kupující nevyžádá „Potvrzení o bezdlužnosti“, může se stát, že s bytem „koupí“ i statisícový dluh. Jak to řešit?
Trvejte na aktuálním potvrzení od účtárny družstva a do smlouvy dejte prohlášení prodávajícího o bezdlužnosti se sankcí.
Společné jmění manželů (SJM)
Pokud byl podíl nabyt za trvání manželství, patří oběma manželům (i když je v papírech družstva jen jeden).
- Komplikace: Pokud jeden z manželů prodává podíl bez písemného souhlasu druhého, je smlouva napadnutelná a neplatná. Často se to stává u rozvodových sporů.
Jak to řešit? Vždy vyžadujte podpis obou manželů (nebo úředně ověřený souhlas), i kdyby družstvo tvrdilo, že mu stačí jeden.
Omezení ve stanovách družstva
Družstvo nemůže převod zakázat úplně, ale může stanovit přísné podmínky pro členství.
-
Zákaz právnických osob: Mnohá družstva nepovolují, aby členem bylo s.r.o. (např. investiční byty).
-
Cizinci: Některé stanovy omezují členství na osoby s trvalým pobytem v ČR nebo občany EU.
- Poplatky za převod: Družstvo může za administraci chtít poplatek (běžně 5 000 – 30 000 Kč). Je dobré mít předem jasno, kdo ho zaplatí.
Exekuce na člena družstva
Toto je "noční můra" kupujících. Exekutor může družstevní podíl zabavit stejně jako auto nebo účet. Pokud je na prodávajícího vedena exekuce, zápis o převodu na družstvu nebude účinný a peníze mohou skončit u exekutora, zatímco kupujícímu zůstanou jen oči pro pláč.
Jak to řešit? Předem prověřte prodávajícího v Centrální evidenci exekucí (CEE).
Financování kupujícím (největší háček)
Na družstevní byt nelze standardně čerpat klasickou hypotéku, protože jím nelze ručit – byt právně nepatří kupujícímu, ale družstvu. V praxi má tak kupující jen tři reálné možnosti financování:
Vlastní zdroje: Úhrada celé kupní ceny v hotovosti.
Ručení jinou nemovitostí: Kupující často naráží na situaci, kdy má sice "příslib“ hypotéky, banka ji ale uvolní pouze tehdy, pokud může do zástavy dát jinou nemovitost - jiný byt či dům (např. nemovitost rodičů).
Předhypoteční úvěr: Jsou drahé a přicházejí v úvahu jen v případě, že družstvo vydá závazné potvrzení o převodu bytu do osobního vlastnictví (OV) do 1 roku.
S ohledem na aktuální úrokové sazby a přísnější posuzování příjmů je dnes (a s výhledem na rok 2026) okruh kupujících, kteří mají dostatek hotovosti nebo jinou nemovitost k ručení, velmi omezený.
I proto je financování u družstevních bytů nejčastějším důvodem, proč se prodej družstevního bytu zkomplikuje nebo úplně ztroskotá.
Daň při prodeji družstevního bytu
-
Daň z příjmu: Pokud prodáváte podíl, který vlastníte méně než 5 let (a v bytě jste nebydleli aspoň 2 roky), platíte 15% daň ze zisku.
- Limit 5 milionů: Pokud prodejní cena přesáhne 5 000 000 Kč, musíte prodej nahlásit finančnímu úřadu jako "Oznámení o osvobozeném příjmu", i když daň neplatíte. Zapomenutí na tento formulář se trestá vysokou pokutou.
Prodej družstevního bytu krok za krokem
Než začnete hledat kupce, musíte mít jasno v několika věcech:
1. Příprava a prověření stavu
-
Stanovy družstva: Ověřte si, zda družstvo neomezuje, na koho lze podíl převést (např. zákaz převodu na právnické osoby nebo cizince).
-
Anuita: Zjistěte si aktuální výši nesplacené anuity (dluh družstva za výstavbu/privatizaci připadající na váš byt). Tato částka se obvykle odečítá od tržní ceny bytu, nebo ji prodávající před prodejem doplatí.
-
Bezdlužnost: Vyžádejte si od družstva potvrzení, že vůči němu nemáte žádné dluhy na nájemném či fondu oprav.
- Převod do osobního vlastnictví: Je dobré vědět, zda je možné byt převézt do osobního vlastnictví, případně jestli se takový krok v budoucnu na družstvu chystá.
2. Stanovení ceny a inzerce
Družstevní byty bývají o 10–20 % levnější než byty v osobním vlastnictví kvůli složitějšímu financování. V inzerátu vždy uvádějte výši anuity.
3. Rezervační smlouva
Jakmile najdete kupce, podepište rezervační smlouvu a nechte si složit rezervační poplatek (obvykle do úschovy).
4. Smlouva o převodu členského podílu
Při převodu družstevního podílu se nepodepisuje klasická kupní smlouva, ale každé družstvo má svou smlouvu o převodu družstevního podílu. Tento klíčový dokument obsahuje:
- Identifikaci převodce (vás) a nabyvatele (kupujícího).
- Specifikaci bytu a družstva.
- Cenu za převod a způsob její úhrady (doporučuji advokátní nebo notářskou úschovu).
- Prohlášení o doplacení anuity.
Doporučuji mít vždy ještě jednu smlouvu, která ošetřuje tok peněz při převodu bytu a spojenou s advokátní úschovou. Uvolnění kupní ceny pro prodávajícího by mělo být až v okamžiku podpisu nové nájemní smlouvy kupujícího s družstvem. Jen takto je převod bezpečný.
Kdo může být členem družstva?
V bytovém družstvu je nájemní vztah přímým důsledkem členství. Členství a nájem jsou „spojené nádoby“ – pokud zanikne členství, zaniká i nájem.
Členem je ten, kdo vlastní družstevní podíl. Podle zákona o obchodních korporacích jím může být:
-
Fyzická osoba: Každý člověk starší 15 let, který ukončil povinnou školní docházku.
-
Právnická osoba: Například firma (s.r.o., a.s.) nebo obec. Pozor - stanovy konkrétního družstva mohou členství právnických osob výslovně zakázat nebo omezit (časté u menších družstev, která chtějí zůstat „sousedská“).
-
Cizinec: Zákon cizincům členství nezakazuje, ale stanovy mohou vyžadovat např. trvalý pobyt v ČR. U občanů EU je jakékoli omezování složitější kvůli evropskému právu.
- Společní členové (manželé): I když je členem družstva jen jeden z manželů (např. podíl zdědil nebo koupil před svatbou), vzniká uzavřením manželství oběma společné nájemní právo. Pokud podíl pořídíte za trvání manželství z prostředků společného jmění (SJM), stáváte se společnými členy. Navenek vystupujete jako jeden člen s jedním hlasem. Členství v družstvu tedy nelze mít např. v ideální polovině nebo v jiném podílovém vlastnictví.
5. Doručení na družstvo
Prodej je oficiálně dokončen v momentě, kdy doručíte podepsanou smlouvu (nebo oznámení o převodu) družstvu. Souhlas družstva s převodem není zákonem vyžadován, pokud stanovy neurčují jinak, ale doručení je nezbytné pro účinnost převodu.
Nenechte se zaskočit pravidly družstva. Provedu vás celým prodejem družstevního bytu od začátku až do konce.
Pomůžu vám s prodejem družstevního bytu
Jednání s družstvem bývá často složitější a každé má svá vlastní pravidla, proto je nejbezpečnější svěřit celý proces profesionálovi, který se v této oblasti orientuje.
Zajistím pro vás:
-
Veškeré dokumenty, které budete potřebovat - Potvrzení o členství v BD, Nájemní smlouvu k bytu, Potvrzení o výši anuity a bezdlužnosti, Evidenční list (rozpis měsíčních plateb), Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB).
- Ověřím pro vás podmínky převodu družstevního podílu.
- Přehledně vysvětlím celkovou cenu včetně anuity či závazků družstva.
- Dohlédnu na hladký převod členských práv i samotné předání bytu.