Jak na prodej bytu zatíženého hypotékou?
Prodej bytu s hypotékou je dnes zcela běžný proces. Banky jsou na něj připraveny a existuje několik cest, jak to provést bezpečně pro vás i pro kupujícího.
Tři hlavní způsoby prodeje
Většina prodejů bytu s hypotékou probíhá jednou z těchto tří variant:
-
Splacení hypotéky z kupní ceny (nejčastější): Kupující (nebo jeho banka) pošle část peněz přímo vaší bance na doplacení dluhu a zbytek vám. Vaše banka následně uvolní zástavní právo.
-
Převzetí hypotéky kupujícím: Kupující „nastoupí“ do vašeho úvěru za stávajících podmínek. To je výhodné, jen pokud máte výrazně nižší úrok, než jsou aktuální tržní sazby. Kupujícího musí schválit vaše banka.
- Přenesení hypotéky na jinou nemovitost: Pokud kupujete jiný byt, můžete se s bankou dohodnout, že zástavní právo přesunete na novou nemovitost a dál splácíte původní úvěr.
Postup, jak na prodej bytu s hypotékou
1. Informujte banku: Než začnete byt aktivně nabízet, požádejte svou banku o vyčíslení zůstatku úvěru a o souhlas s prodejem. Banka vám sdělí přesnou částku k doplacení k určitému datu a výši poplatků za předčasné splacení. Je důležité pak tento termín dodržet, jinak potom požádat banku o termín druhý.
2. Podpis rezervační smlouvy: Se zájemcem podepíšete rezervaci. Je důležité, aby kupující věděl o zástavním právu banky (je vidět na listu vlastnictví v katastru).
3. Kupní smlouva a advokátní úschova: Ve smlouvě musí být jasně definováno, jaká část peněz jde na splátku vaší hypotéky a kolik zůstane vám. Důrazně doporučuji využít úschovu (u advokáta, notáře nebo v bance).
4. Splacení úvěru a výmaz zástavy: Jakmile kupující složí peníze do úschovy, vyplatí se z nich vaše hypotéka. Banka poté vystaví potvrzení o zániku zástavního práva ("kvitance"), které se doručí na katastr nemovitostí.
5. Přepis na katastru: Po výmazu vaší zástavy (nebo souběžně s ním) proběhne přepis vlastnického práva na nového majitele.
Zbylé peníze se z úschovy vyplatí až po smazání zástavního práva prodávajícího, a dalších s tím souvisejících zápisů.
Poplatky za předčasné splacení hypotéky na byt
Od září 2024 platí nová pravidla, která se v roce 2026 plně projevují u všech nových nebo nově refixovaných úvěrů:
Zákonný poplatek: Banka si může účtovat tzv. "účelně vynaložené náklady". U smluv uzavřených/refixovaných po 1. 9. 2024 je to maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace (celkem max. 1 %).
Kdy je to ZDARMA?
- Při prodeji nemovitosti po 2 letech od jejího nabytí (nebo od uzavření hypotéky).
- V rámci vypořádání společného jmění manželů (rozvod).
- Při úmrtí, invaliditě nebo dlouhodobé nemoci.
- Na konci fixačního období (vždy zdarma).
Pozor na zbytečné průtahy prodeje bytu
Při celém procesu je zejména důležitá komunikace s bankou a příslušnými úřady, nejednou se celý proces prodlouží díky jednomu malému nedostatku. Na co si dát pozor?
-
Časování: Celý proces (včetně katastru) trvá obvykle 2–3 měsíce.
-
Souhlas banky: Bez písemného souhlasu vaší banky nesmíte na katastr podat návrh na vklad pro nového majitele.
- Investiční byty: Od dubna 2026 platí přísnější pravidla ČNB pro investory (LTV max 70 %). Pokud kupující bere byt jako investici, bude potřebovat více vlastních peněz.
Nejlepší variantou při prodeji bytu zatíženého hypotékou je spolehnout se na realitního makléře spolu s dobrým finančním poradcem, kteří spolu dokáží situaci efektivně řešit a koordinovat.
Bezstarostný prodej bytu při hypotéce
Svůj prodej bytu můžete s klidem svěřit do mých rukou. Postarám se o hladký průběh celé transakce a převezmu za vás jednání s bankou i dalšími institucemi, aby vás nic zbytečně nezdržovalo ani neohrožovalo.
Zajistím pro vás:
- Jednání s bankou v souvislosti s hypotečním financováním.
- Koordinaci všech kroků nezbytných k úspěšnému prodeji nemovitosti.
- Minimalizaci rizika chyb, sankcí a právních komplikací.
- Rychlý, plynulý a efektivní průběh celého prodeje.