Daň z příjmu při prodeji bytu
Při prodeji bytu se vás týká především daň z příjmů. Dobrou zprávou je, že „daň z převodu“ (oficiálně daň z nabytí nemovitých věcí, původně daň z převodu nemovitosti) byla již před lety zrušena a prodávající ji neplatí.
Daň z příjmů (15 % nebo 23 %)
Toto je hlavní daň, která vás může potkat. Důležité je, že se nedaní celá prodejní cena, ale pouze zisk (rozdíl mezi cenou, za kterou jste koupili, a cenou, za kterou prodáváte).
-
Sazba: Základní sazba je 15 %. Pokud váš celkový roční základ daně přesáhne zákonný limit (v roce 2026 cca 1,6 mil. Kč), z částky nad tento limit platíte 23 %.
- Co si odečíst: Ze zisku si můžete odečíst prokazatelné náklady na rekonstrukci, provizi realitní kanceláři, právní služby nebo náklady na odhad.
Osvobození od daně z prodeje bytu
Většina lidí díky výjimkám v zákoně o daních z příjmů nakonec neplatí z prodeje bytu ani korunu. Musíte splnit jednu z těchto podmínek:
-
Pravidlo 2 let (vlastní bydlení): Pokud jste v bytě prokazatelně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni. Nemusíte tam mít trvalé bydliště, stačí faktický stav (účty za energie, pošta atd.).
-
Pravidlo 10 let (časový test): Pokud jste byt nabyli po 1. 1. 2021 a vlastníte ho alespoň 10 let, daň neplatíte (u bytů koupených před rokem 2021 platí ještě starý 5letý test).
- Investice do vlastního bydlení: Pokud peníze z prodeje použijete na uspokojení své další "bytové potřeby“ (koupě jiného bytu, domu nebo rekonstrukce), můžete být od daně osvobozeni i dříve. Pozor, tuto skutečnost musíte oznámit finančnímu úřadu.
I když je váš prodej od daně osvobozen (např. díky časovému testu), ale utržená částka je vyšší než 5 000 000 Kč, máte povinnost tuto skutečnost nahlásit finančnímu úřadu.
- Termín: Do konce lhůty pro podání daňového přiznání (obvykle začátek dubna).
- Sankce: Za opomenutí tohoto hlášení hrozí vysoké pokuty, i když samotnou daň platit nemusíte.
Příklad z praxe: Koupili jste byt v roce 2022 za 4 miliony, bydleli v něm a v roce 2026 ho prodáváte za 5 milionů. Protože jste splnili podmínku 2 let bydlení, daň 15 % ze zisku 1 milionu neplatíte. Musíte jen podat hlášení o osvobozeném příjmu, protože cena je 5 milionů.
DPH (Daň z přidané hodnoty)
Běžného občana se DPH při prodeji bytu netýká. Tuto daň řešíte pouze v případě, že:
- Prodáváte byt jako plátce DPH v rámci svého podnikání.
- Prodáváte "novou“ stavbu (do 23 měsíců od první kolaudace nebo podstatné rekonstrukce – dle aktuální úpravy z roku 2025/2026).
Daň z nemovitých věcí (každoroční daň)
Tato daň se neplatí přímo z prodeje, ale souvisí s ním administrativně:
-
Povinnost pro rok 2026: Pokud jste byt prodali během roku 2025, k 1. lednu 2026 už nejste vlastníkem. Máte povinnost do 31. ledna 2026 podat na finanční úřad tzv. Oznámení o pozbytí nemovitosti, abyste ji už nemuseli platit.
- Pokud prodáváte v roce 2026: Daň za celý rok 2026 platíte ještě vy (protože jste byli majitelem k 1. 1. 2026). Kupující se k dani přihlásí až v lednu 2027.
Daňové povinnosti při prodeji bytu
Během své praxe se setkávám s tím, že prodávající často nemají jasno v tom, kdy a jak se při prodeji bytu platí daně. Právě špatné nebo neúplné informace pak vedou ke zbytečným obavám i finančním ztrátám. Celý proces vám srozumitelně vysvětlím a pomůžu vám nastavit prodej tak, aby byl daňově co nejvýhodnější.
Zajistím pro vás:
- Správné posouzení, zda se vás daňová povinnost vůbec týká.
- Návrh postupu, jak legálně snížit daňovou zátěž, případně ji eliminovat.
- Pomoc s určením daňově uznatelných výdajů pro snížení daně.
- Doporučení optimálního načasování prodeje z daňového hlediska.
- Srozumitelné vysvětlení celé problematiky bez složité terminologie.